Offentliggjort lovudkast om lagerbeskatning af fast ejendom 

Et lovudkast vedrørende lagerbeskatning af fast ejendom er netop sendt til høring. Ifølge dette lovforslag, skal beskatning af fast ejendom, der ejes af selskabsbeskattede enheder, ikke længere ske efter realisationsprincip, dvs. når ejendommen afstås, men derimod løbende via beskatning af urealiserede værdistigninger og værdifald. Der kan forekomme enkelte undtagelser hertil. 
Man skal være opmærksom på, at der er tale om et lovudkast. Der kan derfor ske ændringer i de foreslåede regler som følge af høringssvar mv. 

1. Hvornår træder reglerne i kraft?

Lagerbeskatningen indføres med virkning for indkomstår, der starter den 1. januar 2023 eller senere. 

2. Hvem er de nye regler relevant for?

Selskabsbeskattede enheder, dvs.:

• Aktieselskaber.
• Anpartsselskaber.
• Andre selskaber med begrænset hæftelse, der beskattes med selskabsskatten på 22 %.
• Foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende institutioner som ikke er omfattet fondsbeskatningsloven.
• Datterselskaber omfattet af selskabsskatteloven til fonde og foreninger.

2.1 Hvem er de nye regler ikke relevant for?

Fonde og foreninger omfattet af fondsbeskatningsloven.

3. Undtagelser fra de nye regler 

Det er ikke alle ejendomme, der bliver omfattet af de nye regler om lagerbeskatning. For at blive omfattet af lagerbeskatningen, skal der være tale om fast ejendom hvori begge nedenstående betingelser er opfyldt. 

Betingelse 1.

• Ejendommen skal i overvejende omfang (mere end 50 %) i det skattepligtige ind-komstår være anvendt til udlejning. Hvis ejendommen på noget tidspunkt i den skattepligtiges ejertid er blevet lagerbeskattet, fortsætter lagerbeskatningen. Derved følges et princip om ”en gang lagerbeskattet, altid lagerbeskattet”. Ejendomme der anvendes i egen drift, eks. til administration eller lager, og landbrugets ejendomme, omfattes ikke af lagerbeskatningen.

Betingelse 2.

• Handelsværdien af ejendomme under dansk beskatning, der udlejes i overvejende omfang, overstiger 100 mio. kr. ved udløbet af den skattepligtiges indkomstår. Ejendomme i udlandet ejet af udenlandske selskaber, der indgår i international sambeskatning efter danske regler, er også omfattet.

4. Hvornår er en ejendom udlejet i overvejende omfang? 

En ejendom er udlejet i overvejende omfang, når mere end 50 % af ejendommen er udlejet. Dette gælder både hvis ejendommens samlede etageareal er udlejet, eller mere end 50 % af ejendommens samlede grundareal udlejes. 
En ejendom, hvor bygningernes etageareal udgør 1.000 m², og grundarealet udgør 10.000 m², anses således for udlejet i overvejende omfang, hvis mere end 500 m² af bygningernes etageareal udlejes. Det samme gælder, hvis ingen del af bygningerne udlejes, mens 6000 m² af grunden udlejes.
To lige store bygninger med samme ejer, der ligger i nærheden af hinanden, hvor hele den ene bygning udlejes, mens kun 25 % af den anden bygning udlejes. Hvis de to bygninger hører til den samme ejendom, vil udlejningen omfatte mere end 50 % af de to bygningers samlede etageareal. Dermed vil ejendommen anses for udlejet i overvejende omfang.

5. Eksempler på hvornår lagerbeskatning skal gennemføres

Ved lagerbeskatning opgøres forskellen mellem ejendommens handelsværdi ved indkomstårets udløb og ejendommens handelsværdi ved indkomstårets begyndelse medregnes til den skatteplig-tiges indkomst. 
For lagerbeskattede ejendomme vil en værdistigning medregnes som fortjeneste, mens et værdifald fratrækkes som et tab ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Modsat gældende regler, kan et tab således fradrages i den skattepligtige indkomst og vil derfor ikke være kildeartsbegrænset.

6. Værdiansættelse, afskrivninger og forbedrings- og vedligeholdelsesomkostninger

Jævnfør lovudkastet er der intet krav til, hvilken metode der skal benyttes ved værdiansættelsen af en ejendom. Værdiansættelsesmetoden skal blot være anerkendt og korrekt. Derudover skal den skattepligtige kunne dokumentere grundlaget for værdiansættelsen.
Ejendomme omfattet af lagerbeskatningen får afskaffet adgangen til at foretage afskrivninger på bygninger, installationer m.v. Dette skyldes, at lagerbeskatningen sker på baggrund af ejendom-mens værdi ved udløbet af indkomståret, hvor der allerede er taget højde for værdiforringelser, som afskrivningsreglerne tilgodeser. 
Vedligeholdelsesudgifter kan efter de nugældende regler fradrages som driftsomkostninger i afholdelsesåret. Forbedringsudgifter derimod skal tillægges anskaffelsessummen for ejendommen, hvorved fradrag alene opnås via afskrivninger eller ved opgørelse af ejendomsavance, når ejendommen afstås. Ifølge lovudkastet skal udgifter til både forbedring og vedligeholdelse af lagerbeskattede ejendomme kunne fratrækkes i den skattepligtige indkomst i det år, hvori de er afholdt.

7. Ændring i virksomhedsstruktur

Gennemføres der ændringer i virksomheden, eks. fusion, en spaltning eller tilførsel af aktier skattefrit, sker det med skattemæssig succession. Dvs. ifølge de foreslåede regler, at en ejendom, der er undergivet lagerbeskatning hos det indskydende selskab, tillige skal behandles som en lagerbeskat-tet ejendom hos det modtagende selskab. Igen følges princippet om ”en gang lagerbeskattet, altid lagerbeskattet”. 
 

 Tilbage til oversigten