Ny højesteretsdom - særlige forhold ved ejendomsvurdering

Vi har ved 'SKM2022.507 HR' set, at Højesteret anser det for et særligt forhold, hvis man har kendskab til en højere handelsværdi for en ejendom end den offentlige vurdering +/- 15 % på det tidspunkt, hvor en ejendom bliver handlet. Det betyder, at ejendommen ikke kan sælges for vurderingen +/- 15 %, hvis ejendommen senest er vurderet efter vurderingsloven eller +/- 20 %, hvis ejendommen er vurderet efter ejendomsvurderingsloven. Det vil være en konkret vurdering, der er afgørende for, hvor langt tilbage, man skal gå for at sammenligne købs- og salgspriser på ejendommen.

Nu har Højesteret så taget stilling til særlige forhold i relation til realkreditbelåning. 

Her udtalte Højesteret, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. 

Om den offentlige vurdering er for lav, skal bedømmes ud fra en konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen.

I situationer, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav, og dermed kan man fravige +/- 15 procentreglen efter gavecirkulæret (+/- 20 % hvis ejendommen er vurderet efter ejendomsvurderingsloven). 

En af ejendommene var blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme var blevet vurderet ca. 15-25 måneder før overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendoms-vurdering. Da A og B i forbindelse med købet af de fire ejendomme overtog en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger, fandt Højesteret, at der i hvert fald på den baggrund forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15 %-reglen. Det var herefter Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommenes handelsværdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.

Det vil også være diskvalificerende for at handle til +/- 15 %'s reglen, hvis barnet optager nyt lån i umiddelbar tilknytning til købet af ejendommen jf. Skatterådets praksis. 

Der er altså grund til at være på vagt, hvis der skal ske overdragelse af ejendomme mellem forældre og børn efter de særligt gunstige regler. 

Domstolene mangler fortsat at tage stilling til, om det forhold, at en ejendom i en årsrapport er fastsat til en højere værdi end den offentlige vurdering er et særligt forhold, der kan begrunde fravigelse af +/- 15 %'s reglen. Landsskatteretten har afgjort, at det ikke er et særligt forhold,  men Skattemyndighederne har bedt domstolene tage stilling til spørgsmålet.

Det anbefales derfor, at der laves skatteforbehold i familiehandler.

Vil du gerne vide, hvad der er optimalt i din konkrete situation?

Så er du velkommen til at kontakte vores skatteafdeling eller din lokale revisor - vi står klar til at hjælpe dig. 

 Tilbage til oversigten